
試點兩年,雙集中的供地方式迎來優化。2月2日,一份落款為自然資源部辦公廳發布的《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》(以下簡稱《通知》),要求各市、縣自然資源部門根據年度供地計劃,分批次公開未來一定時間段內擬出讓地塊的詳細清單。每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月,同時,詳細清單內的地塊,在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發布出讓公告,這意味著試點兩年的雙集中供地模式迎來轉變。
業內分析指出,轉變不代表要取消集中供地,更為靈活的供地方式和節奏,將更符合“銷售市場活躍-投資拿地活躍”的邏輯。
根據形勢“調整和優化”
(資料圖)
《通知》的核心要點是“推進供應信息公開”?!锻ㄖ访鞔_,建立擬出讓地塊清單公布制度,每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月,給市場主體充足的時間預期限制。同時,詳細清單內的地塊,在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發布出讓公告,這意味著試點兩年的雙集中供地模式迎來轉變。
上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示,建立擬出讓地塊清單公布制度實際上是對過去集中供地模式的修正。2022年集中供地工作推進中,過于密集的供地,導致房企拿地的準備工作遇到了很多困難,最終導致對于地塊的情況掌握不到位,也影響了投資拿地的策略。政策明確了3個月的緩沖期,實際上是希望地塊信息為房企和市場所消化,本質上也是希望土地供應工作和市場需求做緊密的對接。
在嚴躍進看來,政策內容不代表要取消集中供地,而是要對集中供地進一步優化,充分體現了供地思路兼顧短期矛盾和中長期制度安排需要。雖然今年1月份各地投資拿地依然比較疲軟,但隨著“銷售市場活躍-投資拿地活躍”的邏輯線更加清晰,后續各類企業依然會有積極拿地的動作。
“并非‘取消’,而是根據形勢‘調整和優化’?!睆V東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱,集中供地是長效機制,不能因市場低迷就退出。集中供地的本源,一方面是疏通供需雙方的信息,引導各方預期,避免搶地導致地價推動房價,導致資金大規模涌入樓市;另一方面是通過對土地合理定價,糾偏地方無序的土地財政行為,并通過強化信心披露和供地規則,倒逼熟地出讓,降低開發商拿地無序的成本。
部分城市此前已放寬
2021年2月,自然資源部要求22個試點城市實施住宅用地“兩集中”,即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動,且2021年發布住宅用地公告不能超過3次。但事實上,此前已有部分城市打破了集中供地次數的限制,改為一年四次或多次的集中供地,更有城市暫停了集中供地模式。
據了解,北京、杭州、南京、蘇州、無錫等城市于2022年紛紛推出五批次集中供地,武漢在2022年更是上架了六批次集中供地。
2022年10月,江西住建廳發文,將持續完善房地產政策,積極爭取國家有關部委支持,力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。此外,22個試點城市中的長沙也于去年官宣土地推介方式將進行調整,今后不再按年度批次推介土地,更改為年度常態化持續更新推介。2023年開年,天津首次單獨掛出1宗涉宅用地。
中指研究院土地市場研究負責人張凱在“中指市場形勢及企業研究成果分享會”上介紹,回顧2022年22城集中供地來看,計劃完成率不足六成。對于2023年土地市場走勢,業內人士預計并不樂觀。其中,市場熱度仍將持續分化,安全應成為今年房企選擇城市的重要標準。在土地規則上,各地采取多次分散供地,優化供地條件,降低參拍門檻。
李宇嘉指出,集中供地模式是在疫情后開始推的,主要是應對當時高地價及新一輪樓市上漲。同時,從那時開始,也開啟了一攬子長效機制建設。當對房企定向去杠桿、要求自有資金拿地,全面打掉“前融”時,通過集中供地(一天內完成十幾宗地塊出讓)控制源頭上搶地、誕生高地價的必要性,已下降了很多。但后續商品房市場下行,回款走低,開發商資金鏈緊張,此時繼續沿用集中供地,在很多城市甚至導致大面積流拍,惡化市場預期的同時,此前出讓的高價地也無法開發了,甚至計提壞賬準備。
此次《通知》也明確,各地要將住宅用地近三年平均完成交易量以及對應的住宅建筑面積,作為測算下一年度供地計劃總量的參考。要“因城施策”安排計劃總量,凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市,應當控制商品住房用地供應規模,其中已供應未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市,應當從嚴壓縮計劃規模直至暫停供地。
北京商報記者 王寅浩

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